Als huurder van winkelruimte kun je met de verhuurder afspraken maken over de huurprijs en tussentijdse verhogingsregelingen. Je kunt zelfs een huurprijs afspreken die afhankelijk is van de eigen omzet. Maar aan die contractvrijheid zit een grens.

Na verloop van tijd kan de overeengekomen huurprijs te veel af gaan wijken van de marktprijs, ondanks de indexeringsregeling. Door leegstand in de directe omgeving kan de huurprijs van de ‘buren’ wel eens een stuk gedaald zijn en dus de marktprijs van zelf gehuurde winkelpand.

Huurprijsvaststellingsprocedure

De wet kent voor deze situaties een huurprijsvaststellingsprocedure. Deze huurprijsvaststelling is mogelijk bij:

  • contracten voor bepaalde tijd; na afloop van de overeengekomen termijn;
  • contracten voor onbepaalde tijd;  elke 5 jaar na de dag waarop de laatste huurprijsvaststelling is ingegaan of de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Benoemen deskundige

Partijen moeten wel eerst gezamenlijk een deskundige benoemen, die een (nieuwe) huurprijs vaststelt. Als één van partijen hier niet aan wil meewerken, of niet kan instemmen met een advies van een deskundige, kan de rechter een deskundige benoemen.

Het is aan te raden om eerst met een eigen deskundige te gaan praten om te horen of een huurprijswijziging vragen überhaupt zinvol is.

Naar de rechter

Huurder en verhuurder kunnen pas naar de rechter als zij vooraf het advies van een of meer deskundigen hebben gevraagd. Komen ze niet tot overeenstemming over de deskundige, dan kan de rechter worden gevraagd een deskundige te benoemen.

De rechter rechter stelt alleen een nieuwe huurprijs vast als de huurprijs niet in lijn is is met die van vergelijkbare winkelruimtes in de buurt. Hierbij wordt gekeken naar het gemiddelde van de jaarhuurprijzen van vergelijkbare winkelruimtes in de buurt, in de vijf jaar voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering.

Over de definitie van een ‘vergelijkbaar pand’  kan vervolgens discussie ontstaan. Factoren die bepalen of er sprake is van een vergelijkbaar pand zijn:

  • ligging
  • gevelbreedte
  • toeloop
  • grootte
  • ouderdom
  • parkeergelegenheid
  • bereikbaarheid

De rechter bepaalt hoeveel en welke panden in de vergelijking worden betrokken. Huurder en verhuurder moeten met sterke argumenten komen, als zij vinden dat een bepaald vergelijkingspand ten onrechte wel of niet in het advies is betrokken. In de regel zal een rechter het advies van de benoemde deskundigen volgen.